Un paese di case vuote. Un quarto del patrimonio abitativo è sottoutilizzato

Italia. Gli appartamenti residenziali sono 31 milioni. L’offerta potenziale di alloggi è pari a circa 10 volte la domanda. Eppure si continua a costruire

 

articolo di Alberto Ziparo, tratto da Il Manifesto

È assurdo e paradossale, oltre che umanamente inaccettabile, vedere in queste ore migranti e richiedenti casa manifestare o giacere per le strade di Roma o di altre città. In Italia infatti non dovrebbe esistere alcun disagio abitativo, né bisogno di case. Recenti ricerche, elaborazioni dai dati del censimento Istat 2011 e successivi datascape, parlano di «oltre 8 milioni e mezzo di case e appartamenti sottoutilizzati», circa un quarto dell’intero patrimonio abitativo italiano, di cui quasi sette milioni effettivamente vuoti.

Appare evidente che tutto ciò costituisce un enorme spreco economico e ambientale. Che accentua i termini del degrado territoriale, dovuto a consumo di suolo, cementificazione irrazionale, dissesti, inquinamenti e abbandono. In questo quadro appare chiaro che non dovrebbe esistere fabbisogno abitativo inevaso: si parla di un’offerta potenziale pari a circa 10 volte la domanda, compresa quella da immigrazione. I dati sono a dir poco clamorosi: oggi il numero degli edifici presenti sul territorio nazionale è pari a circa 14,5 milioni per poco più di 31 milioni di appartamenti residenziali. Oggi appare accettabile la stima-assai prudenziale di almeno 18 miliardi di metri cubi edificati, di cui 15,5 mld (84,3%) residenziali; laddove il fabbisogno nazionale aggregato è di 6,4 mld di metri cubi.

LE REGIONI MERIDIONALI esasperano il quadro nazionale: la Campania ha circa 1 milione di edifici, di cui 65.000 vuoti e inutilizzati per una popolazione di 5.760.000 abitanti, la Sicilia 1.722.000 e 132.000 per circa 5 milioni di abitanti, la Calabria 750.000 e 90.000 (1.250.000 alloggi di cui vuoti 480.000 ) per quasi 2 milioni di abitanti (il 40% del patrimonio residenziale è vuoto e in molti paesi dell’interno esistono più case che abitanti ).

Il dato relativo agli appartamenti vuoti – o scarsamente utilizzati – è a sua volta strabiliante: quasi 1 alloggio su 4 è vuoto, con una punta ancora in Calabria: il 40%; seguono Sicilia e Sardegna con circa il 30% del patrimonio abitativo inutilizzato, ancora in Piemonte 1 alloggio su 4 è vuoto, laddove in Veneto e Toscana il rapporto è di 1 su 5 circa poco meno del Lazio (22%) e poco più della Lombardia (16%).
Per quanto riguarda le città, si possono considerare consistenti le stime che presentano quote di vani vuoti di poco inferiori a 200.000 a Milano e Roma, 100.000 circa a Torino, poco meno a Napoli, decine di migliaia a Venezia, Padova, Bologna, Firenze e Genova. In diverse città del sud il numero dei vani costruiti supera quello degli abitanti; in molte aree interne, non solo meridionali, addirittura gli edifici sono più degli abitanti.

Emerge una considerazione: solo fino a venti anni fa il dato forse più significativo era il rapporto abitanti/stanze; con il censimento 2001, per l’emergere della «cascata di case», oltre alla rilevanza di aspetti più sociologici, quale la tendenziale forte crescita delle famiglie mononucleari, è apparso consistente parlare in termini di abitante/appartamento. Oggi diventa significativo e iconico il rapporto abitante/edificio. In Piemonte abbiamo poco più di 3 abitanti per edificio, in Lombardia poco meno di 5, in Toscana poco più di 4, nel Lazio circa 5. Nelle regioni del Sud addirittura meno di 3 abitanti per edificio in Sardegna e in Sicilia, 2,5 in Calabria (!), 5 in Campania, 3,2 in Basilicata, poco meno di 4 in Puglia, che è in linea con il dato medio nazionale.

CI SIAMO CHIESTI A LUNGO perché nel nostro paese si continuasse a costruire, a dispetto del declino demografico (la quota di immigrazione appare tuttora relativa) e socioeconomico. La spiegazione è stata fornita dagli studiosi di marketing immobiliare. Non si costruisce più per la domanda sociale: la rendita fondiaria, poi immobiliare, si è trasformata sempre più in finanziaria. A parte la quota di edificato-“lavanderia”, finalizzata al riciclaggio di capitale illegale.

Appaiono allora urgentissime politiche abitative che muovano anche verso l’acquisizione e il riuso sociale di almeno una parte di questo patrimonio (per oltre l’80% privato), che risolverebbe per un periodo molto lungo qualsiasi disagio abitativo, indigeno e immigrato, nel nostro paese ; rimettendo a fruizione un patrimonio il cui spreco costituisce un disastro sociale e ambientale enorme. Oltre che un pericolo (nell’ultimo anno abbiamo avuto i primi morti da crolli di edifici abbandonati).

Tale situazione di disponibilità macroscopica di abitazioni richiama la necessità di puntare con decisione, per quanto riguarda i migranti, sull’accoglienza diffusa, che – per chi arriva e decide di diventare “nuovo abitante” – può diventare residenza permanente e quindi contributo alla riqualificazione e valorizzazione sostenibile del contesto. Le dimensioni enormi di tale offerta di capitale materiale inutilizzato renderebbero, per governi e amministrazioni meno insipienti e prone ai dettami della speculazione finanziaria, fin troppo ovvio e agevole l’incontro con quella grande domanda, che significa anche disponibilità di capitale umano e sociale, costituito dagli immigrati: se una quota del vuoto può esser destinata all’accoglienza a breve, un’altra quota può impiegarsi in “case per l’intrusione” .

IL PRIMO PASSO di politiche di recupero è nell’emergenza la redazione da parte dei comuni di short list di proprietari disponibili a protocolli speciali per l’uso sociale delle case vuote (chiedere a Mimmo Lucano, sindaco di Riace). A cui possono seguire più articolate politiche di recupero e riutilizzo del patrimonio. Che renderebbero superflua qualsiasi ricostruzione dei manufatti abusivi da abbattere.

COME DICONO MOLTI urbanisti fin dal primo programma di Berlusconi, un simile, vero piano casa deve esser sorretto da una sapiente leva fiscale progressiva quale primo strumento di disincentivo al patrimonio vuoto: se ho solo la seconda casa pago tot , ma se ne ho dieci vuote devo pagar molto di più; se ne ho migliaia sono uno speculatore che va opportunamente tassato. Invece, mentre la gente sta per strada, tra i milioni di case vuote ce ne sono quasi due addirittura esentasse , in quanto «beni destinati alla vendita». Un paese al contrario.