Bolla immobiliare, degrado sicuro

Chi si chiede come "stimolare la crescita" dovrebbe leggersi articoli come questo, e togliere le mani dall'art. 18.

Quando si dice la bolla immobiliare
Paolo Berdini, Il Manifesto

 

La vicenda del palazzo di via della Stamperia, uno dei luoghi più belli di Roma, ha la forza simbolica per mostrare dove si trova una delle cause profonde della crisi economica e morale italiana. Finché si consentirà di guadagnare 18 milioni nel giro di poche ore senza - apparentemente - violare la legge e senza essere tassato drasticamente, utilizzando gli strumenti della speculazione immobiliare, nessun imprenditore vero - soprattutto se straniero - avrà mai l'idea di investire su una qualsiasi attività produttiva. Fare impresa costa fatica e investimenti. Speculare è facile e non ci si mette un soldo.

 E iniziamo da qui. Il senatore Riccardo Conti non anticipa nulla al proprietario del prestigioso palazzo. Eppure quel proprietario è un fondo immobiliare della galassia Intesa-San Paolo che tanto sprovveduto dal punto di vista della gestione finanziaria non dovrebbe essere. È noto che a Torino Intesa-San Paolo ha ottenuto un vertiginoso aumento di volumetria e sta costruendo un enorme grattacielo. Pochi mesi fa un piccolo e coraggioso comitato aveva occupato le gru del cantiere per denunciare la speculazione (il manifesto, 19 luglio 2011). Conoscono dunque il meccanismo della valorizzazione immobiliare. Eppure in questo caso accetta di essere pagato da Estate 2 dopo che l'Enpap, Ente nazionale di previdenza e assistenza degli psicologi, ha pagato la società del senatore Conti. 
Più importante sotto il profilo del corretto funzionamento della cosa pubblica è il ruolo dell'Enpap, un soggetto creato per il trattamento assistenziale e pensionistico ai propri iscritti. La sua attività si svolge sulla base di un decreto legislativo (103/1996) «Tutela previdenziale obbligatoria dei soggetti che svolgono attività autonoma di libera professione». Non credo che l'Ente, anche se privato, proprio in virtù dei vincoli di funzionamento - se va in default è lo Stato a farsi carico di non lasciare chi ha versato i contributi sul lastrico - possa acquistare alcun immobile senza la preventiva valutazione economica da parte di un soggetto pubblico. Delle due l'una. O questa valutazione c'era ed indicava la cifra dell'esborso (44 milioni più iva) oppure è stata presa sulla base di valutazioni discrezionali.
Ma fino a questo punto siamo ancora nella zona grigia che divide il lecito dall'illecito. Nei comportamenti istituzionali poco consoni ad un paese civile. Nelle disinvolte attività di parlamentari che non si curano di ristabilire la certezza del diritto ma si muovono come pesci nell'acqua nelle mille pieghe legislative.
È la questione del prezzo di vendita a portarci alla questione principale: chi stabilisce i valori immobiliari nelle nostre città. Non è la prima volta che operatori immobiliari e finanziari (si pensi agli indimenticabili furbetti del quartierino) comprano e vendono in brevissimi lassi di tempo facendo lievitare i valori immobiliari a tutto vantaggio delle società venditrici che possono mettere in bilancio le somme della vendite. Un meccanismo che è l'applicazione alle città delle logiche della finanza neoliberista: si specula, si guadagna e si scappa. 
Applicato alle città questa logica sta producendo un disastro di dimensioni irreversibili. Il fondo Omega della Fimit vende già ad un prezzo da capogiro 28,5 milioni, 6.800 euro al metro quadrato. Con la seconda vendita si arriva a 54 milioni: 14 mila euro al metro quadrato. Un monolocale di 30 metri quadrati costa oggi 420 mila euro. Ma anche fermandoci al primo valore si arrivava a 200 mila euro. E, specie in un periodo di crisi così grave, chi può permettersi prezzi così folli? Una piccola minoranza, gli altri - ecco il disastro sociale - sono costretti ad andare a vivere in periferie sempre più lontane e i centri storici sono immensi luoghi di consumo senza abitanti.
L'attuale governo è di solida cultura liberale. Faccia dunque lo sforzo di colpire queste folli plusvalenze. L'intollerabile speculazione immobiliare si ferma soltanto con una severa tassazione e così facendo si potranno calmierare i valori immobiliari. Forza professori, non fermatevi a tassare i redditi da lavoro dipendente. La vicenda di via della Stamperia è una bella occasione per dimostrarci che l'equità non è una parola vana. E se si iniziasse a colpire in modo sistematico la rendita immobiliare si potrebbe davvero liberare il paese dall'unico laccio che da venti anni la sta soffocando, altro che articolo 18: un paese ostaggio della rendita immobiliare non potrà mai essere attrattore di innovazione e di nuove idee.

 

Il senatore Conti e le stranezze di una plusvalenza milionaria

Il parlamentare del Pdl ha intascato 18 milioni di euro comprando e rivendendo un immobile dell'Enpap. Le carte in possesso di Repubblica documentano i passaggi oscuri della storia finita sotto la lente della procura di Roma

 

di FABIO TONACCI, La Repubblica
 

ROMA - I 18 milioni di euro guadagnati nel giro di poche ore quel 31 gennaio 2011, la macroscopica plusvalenza realizzata dalla società Estate Due Srl del senatore del Pdl Riccardo Conti comprando il palazzo di via della Stamperia 64 a 26,5 milioni di euro e, nello stesso giorno, promettendo di venderlo all'Enpap per 44,5 milioni, è solo una delle stranezze di questa operazione immobiliare. La più vistosa, ma non certo l'unica. Le carte in possesso di Repubblica (il preliminare e il contratto di vendita, le delibere della Ente nazionale di previdenza degli psicologi) documentano altri passaggi oscuri di questa storia, ora finita sotto la lente della procura di Roma.

 

IL DOCUMENTO UFFICIALE DELLA COMPRAVENDITA ¹

IL "NODO" DEI SOLDI
Dunque il 29 aprile 2011 Conti e il presidente dell'Enpap Angelo Arcicasa si presentano nello studio del notaio Maria Teresa Antonucci per il passaggio definitivo dell'immobile e il relativo pagamento. Viene fuori che 7 milioni di euro "la parte venditrice (Conti) dichiara di averli già ricevuti dalla parte acquirente (quindi dall'Enpap)". Sono i soldi con cui la sua Estate Due ha potuto comprare l'immobile nel centro di Roma, versando il 3 febbraio al Fondo Omega il primo acconto da 5 milioni. I restanti 21,5 milioni (oltre Iva) Conti li gira al Fondo Omega solo il 29 aprile, cioè quando incassa i soldi

della contemporanea vendita all'Enpap. In pratica la società Estate Due, che al 31 dicembre 2010 aveva in cassa disponibilità liquide per appena 1060 euro) prima compra il palazzo con i soldi dell'Enpap, poi lo rivende allo stesso Enpap al prezzo maggiorato. 

LA GIGANTESCA RISTRUTTURAZIONE
Il ricarico milionario è stato motivato dai protagonisti con dei non ben precisati lavori urgenti di ristrutturazione che la parte venditrice, la Estate Due, si è impegnata a fare. Una ristrutturazione da 18 milioni su un palazzo che ne vale 26 desta qualche perplessità, a meno che l'edificio non cadesse letteralmente a pezzi tanto da avere bisogno di radicali interventi strutturali (ma così non è, visto che al piano terra c'è una banca che non ha mai avuto problemi). Dall'atto di compravendita emergono altri dettagli.

Come detto, 7 milioni Conti li ha già in tasca. 26,5 milioni gli vengono consegnati davanti al notaio, altri 11 milioni  -  si legge nell'atto notarile -  "verranno corrisposti al termine dei lavori urgenti e salvo l'esito positivo del collaudo". Lavori che dovevano finire entro un anno dalla firma dell'atto, altrimenti sarebbe scattata una penale di 1000 euro al giorno. Ma a prescindere dalla ristrutturazione, Conti aveva già guadagnato 7 milioni senza fare niente. C'è poi un altro aspetto da non sottovalutare: la decisione di incaricare la Estate Due per la ristrutturazione aggirerebbe, di fatto, l'obbligo dell'Enpap di aggiudicare i lavori seguendo la normativa degli appalti pubblici.

LE "AUTO-FIDEIUSSIONI"
Dall'atto notarile del preliminare di compravendita viene fuori che l'Enpap, a fronte dei 7 milioni versati come "caparra" a Conti, ha accettato come garanzia due lettere di fideiussione. Ma chi ha garantito per Riccardo Conti? Riccardo Conti. La prima lettera infatti è da parte della Estate Due, cioè da parte dello stesso venditore. E per il codice civile, quando c'è piena identità tra debitore e fideiussiore la garanzia è nulla. La seconda da parte dell'amministratore unico della Estate Due, cioè il senatore del Pdl.

I CONTATTI CON CONTI
Qualcosa non torna anche nella tempistica. Nel novembre 2010 il consiglio di amministrazione dell'Enpap con una delibera conferisce al presidente Arcicasa il mandato per la stipula del contratto preliminare di acquisto con la Estate Due, nonostante a quella data l'immobile fosse ancora nella piena ed esclusiva proprietà del Fondo Omega (e tale rimarrà fino al 31 gennaio successivo). Omega è il fondo di investimento gestito dalla Fimit. Perché rivolgersi alla società di Conti e non all'effettivo proprietario del palazzo? Inoltre "i contatti con il senatore Pdl  -  racconta un funzionario dell'Enpap in via riservata - cominciano quando ancora il nostro cda non ha preso visione delle due perizie valutative sull'immobile, per la quale sono state incaricate nell'ottobre 2010 due diverse società di consulenza immobiliare". Perché tanta fretta? Su questo c'è qualcosa da aggiungere.

LE PERIZIE
Le due società incaricate sono la Tekno Engineering Service Srl e la Ingenium Real Estate. La prima indica un valore di stima dell'edificio in via della Stamperia pari a 45 milioni, la seconda circa 44 milioni. Ma tra i clienti della Ingenium, come viene indicato sul sito web, ci sono alcuni fondi di investimento gestiti proprio dalla Fimit. Quindi risulta difficile pensare che la Fimit (gestore anche del fondo Omega,  che ha ceduto l'edificio a Conti per 26,5 milioni) non sapesse dell'interessamento dell'Enpap per l'immobile. Dunque perché accettare 26,5 milioni da Conti, quando ne poteva avere quasi 44 dall'Enpap?