Studenti, come salvarsi dalle trappole degli "affitti in nero"

Con la riapertura delle Università riesplode anche il problema degli affitti degli alloggi, carissimi e spesso in nero. Ecco come difendersi.

Stanno per riaprire i corsi accademici, si ripopolano i quartieri vicino le università e sulle bacheche riappare il classico mosaico di annunci di affitto: principali destinatari i circa 450mila giovani costretti a spostarsi per l’Italia per motivi di studio.

Vista la cronica insufficienza di residenze universitarie, gli studenti fuori sede alla ricerca di un alloggio diventano fonte di notevoli guadagni. “Le richieste sono anche di 5-600 euro al mese per una stanza, o 3-400 per un posto letto, con affitti spesso non dichiarati al fisco. E magari in abitazioni non sufficientemente fornite di servizi o senza impianti a norma. In appartamenti di 60 metri quadri con un solo bagno, pensati per ospitare 2 persone, a volte se ne trovano 4”.

La denuncia viene da Massimo Pasquini, segretario dell’Unione Inquilini, una delle più attive associazioni che si batte contro i canoni in nero. Da due anni a questa parte ha aiutato in tutta Italia 10mila inquilini ad avere informazioni per fruire del diritto previsto decreto legislativo 23/2011 sulla cedolare secca, che prevede la possibilità di un affitto a prezzi stracciati per chi denuncia di pagare un canone in nero.

Circa 3mila, secondo l’Agenzia delle Entrate chi ha seguito questa strada fino in fondo. A frenare molti è stata la paura di ricevere lo sfratto dal proprietario che, obbligato ad affittare a un terzo o anche meno dell’importo previsto, spesso coglie la prima occasione per mettere il denunciante per strada.

Controlli? Pochi e poco efficaci

D’altronde, ci sono tendenze storico-economiche difficili da modificare, e quella a non dichiarare gli affitti sembra essere una di queste. Complice il fatto che un prezzo in nero è in genere - ma per gli universitari non sembra vero - più conveniente anche per l’inquilino.

“Sono circa un milione gli affitti per cui vengono evase le tasse. Vi immaginate”, chiede Pasquini, “che perdita per l’erario? Servirebbero controlli, ma anche quando vengono effettuati se ne perdono le tracce…”.

Il cappio al collo

“Gli universitari, e i genitori che spesso pagano per loro, non devono accettare di farsi mettere il cappio al collo da proprietari che lucrano evadendo le tasse", spiega Pasquini. “Ad esempio, devono sapere che i contratti per studenti non sono a libero mercato, questo significa che i canoni vanno calcolati all'interno delle fasce individuate dagli accordi locali". Di qui l’idea di diffondere una guida: 15 regole da conoscere prima di affittare un alloggio. Un Vademecum valido per gli studenti, ma potenzialmente utile a tutti gli affittuari.

Le 15 regole per salvarsi

Il Vademecum dell’Unione Inquilini indica 15 regole di autodifesa da conoscere prima di prendere in affitto una casa, una stanza o un posto letto, per non cadere in affitti capestro.

Vediamole.

I contratti transitori per studenti fuori sede non sono a libero mercato, ma a canoni agevolati. Ovvero soggetti ad agevolazioni fiscali e con valori fissati dagli accordi locali tra sindacati degli inquilini e associazioni della proprietà.A partire dalla data di entrata in vigore della legge 431 del 9/12/1998, i contratti devono essere scritti e registrati pena la nullità; per controllare se lo sono, si può far riferimento all’Agenzia delle Entrate.Sono disponibili i moduli-tipo di contratto per locazioni transitorie per studenti fuori sede da compilare. Si trovano presso il Comune, le università, le sedi dell’Unione Inquilini e sul sito del ministero delle Infrastrutture.I contratti per studenti fuori sede devono avere una durata che varia dai 6 mesi ai 3 anni. Altri tipi di contratto non vanno utilizzati in quanto possono contenere norme vessatorie.I contratti transitori devono esplicitamente indicare la motivazione della transitorietà, ovvero l’iscrizione a un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza.Negli accordi locali stipulati da sindacati e associazioni di proprietari, è previsto il subentro di altri studenti nel contratto, ma nell’alloggio deve restare almeno uno degli studenti che hanno stipulato in origine il contratto.Per affittare stanze il proprietario dovrebbe avere apposita autorizzazione. In mancanza di questo nessun proprietario dovrebbe affittare stanze o, peggio, posti letto.Quando si firma un contratto di locazione ci si deve far dare sempre una copia in originale con la firma del proprietario, nonché la copia del contratto con i riferimenti della registrazione avvenuta presso l’Agenzia delle Entrate. È l’unico modo per verificare l’avvenuta registrazione.A partire dalla data di stipula del contratto di locazione, il proprietario ha 30 giorni per procedere alla registrazione. Le spese di registrazione si pagano una volta l’anno, sono da dividere tra proprietario e dell’inquilino al 50%.È necessario avere sempre traccia del pagamento dei canoni di locazione. Si possono, a tal fine, utilizzare pagamenti tramite vaglia postali, assegni o bonifici. Ricordarsi di indicare la causale: affitto mese di…La legge 431/98 prevede che il canone da corrispondere è esclusivamente quello derivante dal contratto registrato. Pagare somme ulteriori è un inutile esborso.Le spese condominiali non sono tutte a carico degli inquilini/studenti fuori sede. Esiste una tabella delle spese di manutenzione ripartite tra quello che spetta all’inquilino e quello che paga il proprietario, che variano in base ad accordi locali. Sono reperibili presso il Comune, associazioni di inquilini e sul sito del ministero delle Infrastrutture.Le spese relative all’amministratore del condominio e di assicurazione dello stabile sono a carico del proprietario. Bisogna però fare attenzione che il proprietario non inserisca nel contratto queste voci a carico del­l’inquili­no/studente fuori sede: in questo caso sarebbe costretto a corrispondere una somma non dovuta.In sede di conguaglio delle spese condominiali è possibile sospendere il pagamento previa lettera raccomandata con la quale si chiede al proprietario di vedere le giustificative delle spese richieste. Così si potrà verificare se le spese sono state effettivamente sostenute e se devono essere a carico dell’inquilino.Prima di firmare un contratto, informarsi! È bene arrivare alla stipula consapevoli dei propri diritti.